Charges de copropriété : comment rappeler à l’ordre les mauvais payeurs

Pour certaines copropriétés, le temps du diagnostic est passé et il n'est déjà plus possible d'envisager un retour rapide à la normale, compte tenu du taux d’impayés de charges. Leur situation, déjà fragile, s'est aggravée avec la crise énergétique car il a bien fallu, malgré l'explosion des coûts, régler les factures, en attendant que le bouclier tarifaire se mette en place. « Cela a entraîné un assèchement des trésoreries », note Danielle Dubrac, présidente de l'Union des syndicats de l'immobilier (Unis). Si des travaux s'avèrent en outre nécessaires, ce qui est souvent le cas, les copropriétaires ne pourront pas faire face à l'alourdissement des charges. Sur le modèle du droit commercial, le législateur a donc mis en place des procédures graduées permettant d'aborder les difficultés rencontrées par les syndicats selon leur degré de gravité. La loi Habitat dégradé du 9 avril dernier complète aujourd'hui ces dispositifs.

D'abord, faciliter le recouvrement des charges

C'est le b.a.-ba. Certains mauvais payeurs chroniques ont besoin d'être rappelés à l'ordre. Aussi la loi du 9 avril 2024 accélère-t-elle la procédure de recouvrement des charges impayées en étendant aux provisions exigibles du budget de la copropriété les situations dans lesquelles un créancier (ici, le syndicat des copropriétaires) est dispensé d'une autorisation du juge pour réaliser une saisie conservatoire (art. 19-2 al. 1 de la loi du 10.7.65). Le syndic pourra ainsi obtenir d'un commissaire de justice une saisie sur le compte bancaire du copropriétaire défaillant, après l'avoir mis en demeure de régler les sommes dues et s'il n'a pas obtenu de réponse au bout de 30 jours. « Attention, cette saisie conservatoire n'aura pour effet que de bloquer la somme sur le compte du débiteur, pas de la transférer sur celui du syndicat », indique Éric Audineau, avocat parisien spécialiste en droit immobilier. Pour cela, le syndic devra saisir le juge dans le cadre d'une procédure accélérée au fond, dans le mois qui suit la saisie, sous peine de caducité (art. R 511-7 du code des procédures civiles d'exécution). Pour Me Audineau, en raison des « délais très courts », cette procédure « ne devrait être actionnée qu'avec parcimonie, et dans des cas très précis, notamment quand l'impayé compromet les paiements à une entreprise chargée de réaliser d'importants travaux ».

Le syndic est en première ligne

Il faut à tout prix éviter que les impayés se généralisent, car le problème prend alors une tout autre ampleur. « Rapidement, les fonds vont manquer, non seulement pour payer les factures, mais aussi pour entretenir les éléments d'équipement et réaliser les travaux de conservation du bâti. Les charges courantes vont alors augmenter pour combler les trous dans la comptabilité du syndicat et les travaux devenir de plus en plus importants et onéreux, entraînant davantage de problèmes de trésorerie, et ainsi de suite », explique Alain Papadopoulos, secrétaire général de l'association…