[Débat partenaire] La nue-propriété pour investir dans l'immobilier avec ou sans apport
Investir dans l'immobilier en nue-propriété permet souvent d'acquérir un bien à moindre coût. La nue-propriété permet aussi d'optimiser votre fiscalité, de faciliter la transmission de votre patrimoine ou de le rendre liquide pour améliorer votre pouvoir d'achat au moment de votre retraite. Sidonie Watrigant et ses deux invités ont exploré les avantages de la nue-propriété lors de notre événement « En Plateau Avec » diffusé le mardi 21 juin. Visionnez leurs conseils en replay.
Quand on envisage de réaliser un achat immobilier, on imagine souvent l'acquisition d'un bien en pleine propriété, c'est-à-dire les murs et le droit d'usage. Cependant, il est possible de « démembrer » un logement, des bureaux ou des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier, également appelée la pierre-papier). Le démembrement consiste à séparer la propriété des murs d'une part (on parle alors une « nue-propriété ») et la jouissance du lieu d'autre part (on parle alors « d'usufruit »). L'opération de démembrement peut présenter de nombreux avantages, pour l'acheteur (le nu-propriétaire) comme pour le vendeur (l'usufruitier). Sidonie Watrigant et ses deux invités ont abordé ses deux notions clés lors de notre événement « En Plateau Avec », diffusé le mardi 21 juin et disponible en replay vidéo.
Les conditions du démembrement peuvent être personnalisées en fonction des objectifs patrimoniaux du vendeur. L'investisseur dispose également de plusieurs solutions de placement : dans le neuf ou dans l'ancien, en choisissant un usufruitier individuel ou institutionnel (public ou privé) et pour une durée de démembrement connue avant l'acquisition (le plus souvent entre 8 et 20 ans). « La durée idéale correspond à votre objectif. Chaque investisseur peut choisir sa formule de nue-propriété et son usufruitier selon ses besoins. Ainsi, le démembrement temporaire permet d'investir pour une durée fixe, connue à l'avance sans dépendre d'un aléa (le décès du vendeur dans un démembrement viager) », souligne Baptiste Aurine, directeur commercial de Catella Patrimoine.
Avantage n°1 : Un bien immobilier à moindre coût grâce à l'effet de levier du crédit
Investir dans la nue-propriété d'un bien immobilier vous permet d'acheter uniquement les murs en bénéficiant d'une décote par rapport aux prix du marché. C'est donc particulièrement intéressant dans les zones où les prix de l'immobilier sont élevés. Au moment de l'opération de démembrement, une clé de répartition permet de déterminer la valeur de la nue-propriété et la valeur de l'usufruit associées au bien immobilier démembré. À l’issue de la période de démembrement, vous récupérez la pleine propriété du bien immobilier et vous pouvez revendre le bien sans reporter la décote.
En investissant en nue-propriété, vous pouvez également profiter d'un effet de levier du crédit immobilier. En effet, il est possible de souscrire un emprunt bancaire pour réaliser cette acquisition. Les conditions du prêt sont alors différentes de celles d'un emprunt immobilier classique effectué pour l'achat d'un bien en pleine propriété.
Avantage n°2 : Investir dans l'immobilier sans hausse d'impôts grâce à la nue-propriété
En achetant la nue-propriété d'un bien, vous réalisez une opération fiscale dite « neutre ». En effet, vous ne percevez pas de loyer mensuel (contrairement à un investissement locatif) et n'avez donc pas de revenus immobiliers à mentionner dans votre déclaration de revenus. Quant à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), l'usufruitier est tenu de s'en acquitter et le nu-propriétaire y échappe, dans la plupart des cas.
De plus, lorsque vous revendez le bien immobilier à l'issue de la période de démembrement temporaire, ou au décès de l'usufruitier, par exemple, vos plus-values sont calculées à partir de l'estimation de la valeur du bien non démembré lorsque vous avez acquis la nue-propriété (et non sur le seul montant de votre investissement). L'assiette d'imposition des plus-values s'en trouve ainsi réduite. De plus, des abattements fiscaux sont applicables en fonction de la durée de détention de la nue-propriété. Vous pouvez même être exonéré d'impôt sur les plus-values à partir de la 22e année de détention, dans certains cas. « Le démembrement bénéficie d'une fiscalité avantageuse. Par exemple, lorsque vous achetez pour 65.000 euros la nue-propriété un bien immobilier valorisé à 100.000 euros en pleine propriété, quelques années plus tard, à l'issue de la période de démembrement, vous pouvez potentiellement vendre la pleine propriété de ce bien pour 120.000 euros. Alors, vous êtes taxé sur 20.000 euros et pas sur les 55.000 euros de plus-value réelle par rapport au montant investi », souligne Thomas Abinal, cofondateur de Monetivia.
Avantage n°3 : Le démembrement permet d'améliorer votre pouvoir d'achat de retraité
En 2022, les solutions d'investissement en nue-propriété évoluent avec, notamment, le viager traditionnel. Initialement, le démembrement s'effectuait entre particuliers et consistait pour l'investisseur à verser une rente viagère mensuelle au vendeur jusqu'à sa disparition. Avec le viager mutualisé, des opérateurs spécialisés dans le démembrement immobilier jouent un rôle d'intermédiaire entre les acheteurs et les vendeurs. Cela simplifie les démarches et évite le rapport direct, potentiellement anxiogène, entre acheteur et vendeur. Il existe également des solutions de démembrement avec des usufruitiers institutionnels (bailleurs sociaux ou privés, hors viager).
Céder la nue-propriété permet aux seniors vendeurs d'améliorer leur pouvoir d'achat à la retraite. En effet, ils perçoivent dès la transaction un capital, appelé « bouquet » (la valeur de l'usufruit est versée immédiatement). Celui-ci échappe à la taxation sur les plus-values si le bien immobilier concerné est leur résidence principale. Ainsi, ils peuvent continuer à vivre dans leur logement, tout en disposant d'un capital leur permettant de bénéficier d'un complément de revenu ou de réaliser un projet.
Avantage n°4 : Transmettre votre patrimoine avec des droits de succession réduits
Le démembrement est également un outil utile pour anticiper votre transmission de patrimoine. En effet, vous pouvez faire une donation de votre nue-propriété à vos enfants sans aucun frais de succession (dans la limite de 100.000 euros donnés par enfant tous les 15 ans).
De même, l'usufruitier peut faire une donation à ses enfants pour une partie du « bouquet » perçu lors de la cession de la nue-propriété de son bien immobilier et ainsi aider ses proches quand ils en ont besoin. La nue-propriété permet ainsi de préparer votre succession de votre vivant.
NOS INVITÉS RÉPONDENT À VOS QUESTIONS
- Baptiste Aurine, Directeur commercial de Catella : baptiste.aurine@catella.fr
- Thomas Abinal, co-fondateur de Monetivia : investisseur@monetivia.com
