"La mairie m'a confisqué une partie de ma maison" : quand cette décision tombe, les propriétaires ont peu de recours
Peu connue, cette procédure administrative menace pourtant une partie des propriétaires immobiliers.
C'est une épée de Damoclès qui plane au-dessus de la tête de certains propriétaires sans qu'ils en aient nécessairement conscience : la servitude d'alignement. Derrière ces deux mots se cache une procédure méconnue, qui peut permettre à une entité administrative (mairie, département, Etat…) de prendre possession d'une partie d'un terrain – et de l'habitation qui s'y trouve – pour élargir le réseau routier. "Il n'y a pas réellement de zone à risque, mais ces expropriations doivent être liées à un projet d'intérêt public, de sorte que cela survient plutôt à proximité d'un cimetière, d'une école, d'une bibliothèque…", observe Nathalie Couzigou-Suhas, porte-parole de la Chambre des Notaires de Paris.
L'autorité qui est à l'origine de la procédure doit en informer les propriétaires par courrier et mener une enquête publique, afin de vérifier que son projet d'aménagement est réellement avantageux pour les usagers et la collectivité. Autrement dit, les bénéfices de celui-ci (entretien de la voirie, modernisation d'une route…) doivent être supérieurs aux nuisances qu'il peut engendrer afin de justifier le coût des indemnités qui seront versées aux propriétaires impactés. Car un dédommagement est prévu afin de couvrir "l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation", selon l'article 545 du Code Civil.
La suite des évènements dépendra de "la nature du terrain qui fait l'objet de l'alignement. Soit le terrain est non bâti et, dans ce cas-là, il y a un transfert de propriété qui se fait immédiatement au profit de l'autorité administrative. Soit la partie du terrain aligné est bâtie, auquel cas il n'y a pas de transfert de propriété dans l'immédiat", explique Maxime Naghibi, notaire.
Concrètement, si le terrain visé par cette procédure est vierge de toute construction, comme un champ par exemple, son propriétaire aura l'obligation de le céder immédiatement en échange d'indemnités. Dans le cas contraire, le transfert de propriété va s'avérer plus long. "La partie du terrain aligné va être frappée par une servitude de reculement, qui va avoir deux conséquences, précise notre notaire. La première est que le propriétaire ne pourra plus édifier de nouvelles constructions sur la partie alignée. La seconde est qu'il ne pourra plus opérer ce qu'on appelle des travaux confortatifs, c'est-à-dire des travaux qui ont pour objet d'allonger la durée de vie ou de conforter la solidité de la structure." De ce fait, le propriétaire ne peut plus entretenir la partie de son habitation frappée de servitude. "L'idée est d'attendre la destruction de la partie alignée, qui va devenir, par définition, nue, puisqu'elle ne supportera plus de construction. Elle pourra alors être transférée à l'autorité administrative", affirme Maxime Naghibi.
Pour les propriétaires, la tentation peut alors être grande de mettre en vente le bien frappé d'alignement. Pas sûr, toutefois, qu'ils s'y retrouvent niveau prix. "Dans le cadre de la vente d'un bien frappé d'alignement, la décote peut aller jusqu'à 40% du prix", chiffre Nathalie Couzigou. N'espérez même pas passer cette information sous silence : si l'acheteur n'a pas été préalablement informé de l'alignement du bien par le notaire, la vente peut tout simplement être annulée pour vice caché.
Les propriétaires confrontés à cette problématique disposent toutefois de plusieurs recours. "L'alignement peut toujours être contesté et faire l'objet d'un recours auprès du tribunal administratif", indique notre notaire. Les propriétaires concernés peuvent aussi entamer des négociations avec l'autorité à l'origine de cette procédure, afin d'obtenir des indemnités plus importantes ou une révision du plan local d'urbanisme (PLU) si aucun projet d'élargissement du réseau routier n'est prévu.