Husleieloven: Forskjell mellom sideversjoner

Språkvask: Unødvendig detaljert, fremstår som avskrift fra loven

Husleieloven regulerer rettsforholdet mellom den som får et husrom stillet til sin disposisjon mot å betale et vederlag, som regel i penger. Uttrykket husleie brukes både om selve rettsforholdet og også om den pengesum som betales.

Den gjeldende husleielov er lov 26. mars 1999 nr. 17 og den trådte i kraft 1. januar 2000. Den avløste en tidligere lov fra 16. juni 1939. Husleieloven gjelder for alle kontrakter som er inngått etter ikrafttredelsen. For tidsubestemte (oppsigelige) kontrakter som er inngått før 1. januar 2000, gjelder likevel husleieloven når oppsigelsesfristen er utløpt (dvs. at idag gjelder den i praksis for alle tidsubestemte kontrakter). For tidsbestemte kontrakter som er inngått før loven trådte i kraft, gjelder den tidligere husleielov så lenge kontrakten varer.

Når gjelder husleieloven

Husleieloven §1-1 sier at husleieloven gjelder avtaler, der bruksrett er det eneste vesentlige opp mot avtalen. Loven gjelder ikke for hoteller, pensjonater, og tilsvarende. Videre så gjelder heller ikke loven for husrom tilknyttet ferie og fritidsbruk.^[1]

Forskjellen mellom bolig og lokale

Husleieloven §1-1 får frem at en bolig er et husrom, som brukes til beboelse. Lokale er et husrom, som ikke brukes til beboelse.^[1]

Formkrav for husleieavtaler

Muntlige og skriftelige avtaler

Husleieloven §1-4 får frem at en husleieavtale både kan gjøres muntlig og skriftelig. ^[1]

Ufravikelig

Husleieloven §1-2 sier at en ikke kan avtale noe som gir leietakeren dårlige vilkår, enn det som er gitt i husleieloven; med unntak av enkelte tilfeller knyttet til lokaler.^[1]

Standardvilkår

Tar avtalen utgangspunkt i avtaler laget i forhandling, mellom organisasjoner til huseiere (Huseierene) og leiere (Leierboerforeningen), skal en opplyse hvilke deler som avviker fra en slik avtale.^[1]

Tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler

Husleieloven §9-1 skiller mellom to typer leieravtaler; tidsbestemt og tidsubestemt. En leieavtale er tidsubestemt, hvis en ikke har avtalt en opphørsdato.^[2]

Inngåelse av tidsbestemte leieavtaler

Husleieloven §9-3 får frem at en i utgangspunktet ikke kan ha tidsbestemte kontrakter på mindre enn 3 år, med mindre det foreligger en saklig grunn.^[2] Saklige grunner kan være arbeid, utdanning, ferie eller tilsvarende, eller at utleier eller noen i hustanden bor i samme bolig som en leier bort. En kan også korttidsleie, ned til noen få uker og måneder, når det er sakelig grunn for dette ^[3]Utover dette så kan en leie ut på mindre enn 3 år hvis utleier bor i samme hus, men nødvendigvis ikke i samme bolig, hvor boligen en ønsker å leie bort er en lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller en bolig i tomannsbolig. ^[2]

Oppsigelse i tidsbestemte leieavtaler

Husleieloven §9-2 får frem at en tidsbestemt leieavtale kan være oppsigelig, hvis det avtales om dette. Hvis en ikke ønsker at leieavtalen skal være oppsigelig, så må dette opplyses i avtalen; for å unngå at avtalen blir oppsigelig.^[2]

Oppsigelse i tidsubestemte leieavtaler

Husleieloven §9-4 får frem at en tidsubestemt leieavtale er oppsigelig, med mindre noe annet er avtalt.^[2]

Fra tidsbestemt leieavtale til tidsubestemt leieavtale

Husleieloven §9-2 sier at hvis leien fortsetter 3 måneder etter sluttdato, uten at leieren har fått en skriftelig oppfordring til å flytte, så går avtalen over til å bli en tidsubestemt leieavtale.^[2]

Midlertidig unntaksbestemmelse, som følge av Ukraina flyktninger

Husleieloven §9-3 sier at det kan gjøres unntak for enkelte fritidsboliger, med tanke på reglene tilknyttet tidsbestemte leieavtaler, når det er nødvendig på grunn av høyt antall ukraina flyktninger. Denne paragrafen eksisterer frem til 1.Juli 2026. ^[4][2]

Rettigheter og plikter ved leieforholdets start

Husleielovens kapittel 2 har en omfattende regulering av utleiers plikter ved leieforholdets start og hvilke rettigheter leieren har om disse pliktene ikke oppfylles. Tilsvarende reguleres leierens plikt til å betale leie i kapittel 3.
Når det gjelder de tre viktigste forhold i en leieavtale – hva som skal leies, når leieforholdet skal starte og hvilken leie som skal betales, er det som utgangspunkt full avtalefrihet, og reglene i husleieloven gjelder først og fremst virkningene av at en part bryter avtalen (kontraktsbrudd). I juridisk terminologi brukes også uttrykket mislighold.

Utleiers plikter

Har man ikke avtalt når leieforholdet skal starte, bestemmer § 2-1 at leieren kan kreve å få overta bruken ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble inngått, dvs. en gang mellom tre og fire måneder etter at avtale ble inngått. Overtakelse er skjedd når leieren har fått nøkler til husrommet og uhindret adkomst til eiendommen.
Når det hva man har leid og hvilke egenskaper husrommet skal ha, vil det nesten alltid være avtalt, f.eks. om boligen skal være møblert og på hvilken måte, eller om lokalet skal være nyoppusset og tilpasset leiers bruk. Har leieren sett husrommet ved ifb. med avtaleslutningen uten å gjøre innsigelser, vil man regne med at han har godtatt husrommet slik det faktisk er. I de tilfeller der det ikke har vært befaring og avtalen ikke sier noe om kvaliteten, følger det av lovens § 2-2 at husrommet skal være ryddet og rengjort i og «vanlig god stand». Viktig er det også at husrommet skal passe til det formål leieren har oppgitt, har man leid et lokale til restaurantdrift må det være egnet til slik bruk.
Hvis utleieren ikke stiller husrommet til leiers disposisjon eller det er mangelfullt, har husleieloven en detaljert regulering av hvilke rettigheter dette gir leieren. Kort og skjematisk kan leieren:

• Kreve retting, dvs. at husrommet blir overlevert eller manglene utbedret.
• Holde leien tilbake helt eller delvis.
• Heve leieavtalen dersom forsinkelsen blir langvarig eller manglene er vesentlige og ikke blir rettet innen rimelig tid.
• Kreve erstatning for sitt økonomiske tap dersom utleieren er skyld i kontraktsbruddet og det heller ikke skyldes forhold utleier ikke kan kontrollere.

Leietakers plikt til å holde ro og orden

Leieren må følge vanlige ordensregler, og rimelige påbud fra utleieren. Det betyr at en ikke trenger å følge påbud som er åpenbart urimelig. Påbud kan på forhånd avtales, for eksempel gjennom skriftlige avtalte husordensregler.^[5]

Leiers betalingsplikt

Alminnelige leieprisvern

Husleieloven §4-1 får frem at en ikke kan kreve høyere leie, for tilsvarende avtaler og husrom. Tilsvarende husrom kan bety tilsvarende størrelse på rommet(ene) eller boligen en utleier, tilgang på transportmuligheter, størrelse på felles areal, tilgang på fasiliteter ( vaskemaskin, tørketrommel, ovn, oppvaskemaskin), og antall en må dele felles arealet med.

§ 4-1.Det alminnelige leieprisvern Det kan ikke avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår.^[1]

Indeksregulering

Husleieloven §4-2 får frem at både leietaker og utleier kan kreve endring i leie, gjennom skiftelig varsel, tidligst ett år etter siste leiefastsetting ble satt i verk. Denne leien kan ikke være større, men kan være mindre, enn endringen i konsumprisindeksen sammenliknet med indeks ved siste leiefastsetting.^[1]

Tilpasnings til gjengs leie

Husleieloven §4-2 sier at både utleier og leietaker kan kreve at leien settes til det som er vanlig leiepris, for tilsvarende avtale og husrom. Dette kan kun gjøres etter 2 og 6 måneder etter leieforholdet startet, tidligst 1 år siden siste endring ble satt i verk, og 6 måneder etter det er fremsatt skiftelig krav om dette.

Når den nye leien settes, skal en gjøre fradrag for den verdien som skyldes leietakerens innsats (bygningsarbeid).^[1]

Tilbakebetaling av ulovlig leie

Husleieloven §4-4 får frem at en kan kreve tilbake leie, når leien er høyere enn gjengs leie. Hvis betaleren i vesentlig grad anses å være medansvarlig for overtredelsen, kan en ikke kreve tilbake leie.

§ 4-4.Tilbakebetaling av ulovlig leie

Den som har betalt høyere leie enn lovlig, kan kreve tilbakebetalt forskjellen mellom det som er betalt og lovlig vederlag, med mindre betaleren i vesentlig grad må anses medansvarlig for overtredelsen. Avtalen for øvrig er bindende selv om tilbakebetaling blir krevd.

Kravet etter første ledd forrentes etter lov av 17. desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinket betaling m.m. § 3 fra den dag beløpet ble betalt.^[1]

Unntak fra leieprisvern

Husleieloven §4-2 får frem at regulering i leien kan reguleres på en sånn måte, at en får dekket forbruk av elektrisitet, brensel, vann eller avløp. Det betyr at et kollektiv som bruker mye vann og/eller strøm, kan risikere en høyere leie pris.

§ 4-5.Unntak fra leieprisvernet

Bestemmelsen i § 4-2 gjelder ikke for særskilt betaling av en forholdsmessig andel av utgiftene ved forbruk av elektrisitet, brensel, vann eller avløp i eiendommen, jf. § 3-4. Dette vederlaget kan reguleres slik at utleieren får dekket de nødvendige omkostningene med ytelsene.

Bestemmelsene i §§ 4-2 og 4-3 gjelder ikke for den del av leien som er avtalt i et bestemt forhold til omsetningen i eller resultatet av leierens virksomhet.^[1]

Forskrifts regulering

Når det er nødvendig kan kongen i enkelte perioder, enkelte områder eller for bestemte leieforhold lage regler for leiestopp, maksimalsatser og hva som menes med gjengs leie.

§ 4-6.Forskrifter Dersom forholdene gjør det nødvendig, kan Kongen for bestemte perioder, bestemte områder eller bestemte leieforhold fastsette leiestopp og maksimalsatser for leie. Kongen kan også gi forskrifter om hva som skal regnes som gjengs leie.^[1]

Depositum

Opprettelse av depositums konto

Husleieloven §3-5 får frem at det er mulig, men ikke en nødvendighet, å komme med økonomisk sikkerhet på forhånd i form av depositum. Dette depositumet er ment å dekke kostnader knyttet til manglende leie, utgifter med å kaste ut leietakere, utgifter med tanke på skade på husrommet, eller andre utgifter som måtte reise seg Depositumet kan ikke være større enn 6 måneders leie. Videre så kan det avtales at depositumet skal endres i takt med endringen i leie, i form av at en betaler inn et ekstra beløp på depositumskontoen.

Det er krav om at depositumskontoen settes i leierens navn, og at ingen kan disponere over beløpet på egenhånd.

§ 3-5.Depositum

Det kan avtales at leieren til sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og for andre krav som reiser seg av leieavtalen, skal deponere et beløp oppad begrenset til summen av seks måneders leie. Det kan avtales at depositumet skal endres i takt med endringer i leien.

Det deponerte beløp skal settes på særskilt konto i leierens navn med vanlige rentevilkår i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge.

Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere over beløpet på egen hånd. Leieren kan likevel kreve opptjente renter utbetalt fra finansinstitusjonen.

[...]^[1]

Utbetaling av depositum

Husleieloven §3-5 får frem at leieren har 5 uker på å reise søksmål, hvis utleieren krever utbetaling av depositum, for å unngå at depositumet blir utbetalt. Det er krav om at varselet fra utleier sendes til oppgitt adresse, samt en eventuell elektronisk postadresse.^[1]

Garanti

Husleieloven §3-6 får frem at en gjennom en økonomisk garanti kan få dekket skyldig leie, skade på husrommet, utgifter med tanke på å kaste noen, eller andre utgifter som måtte reise seg; uten at en stiller depostium til rådighet gjennom en depositums konto. Garanti beløpet kan ikke overstige mer enn 6 måneders leie. .^[1]

Overdragelse

Hovedregelen er at en leier ikke kan overføre sine rettigheter etter en leieavtale – verken permanent ved å la en annen overta bruken av husrommet, eller midlertidig ved å la andre bruke det mens man selv er fraværende. Dette gjelder både ved leie av bolig og ved leie av et lokale. Men det er også viktige unntak fra denne regel

Overføring av leierett

Ved boligleie kan overføringsrett være avtalt, men det er ikke vanlig. Etter husleieloven kan imidlertid leieretten overtas av ektefelle eller nære slektninger hvis leieren dør. Det samme gjelder dersom leieren blir separert eller skilt, her har ektefellen rett til å overta leieretten. Det samme gjelder noen som leieren hadde felles husstand med. Ved leie av lokale er det oftere avtalt overføringsrett. Men også når det ikke er avtalt, har leieren rett til å overføre leieretten når han samtidig overdrar den virksomhet som han driver i det leide lokalet. Rett nok skal overføringen godkjennes av utleieren, men det kreves en saklig grunn for å nekte slik at det i realiteten dreier seg om en overføringsrett.

Fremleie

Husleieloven §7-2 sier at en i utgangspunktet ikke kan fremleie, med mindre det følger av en avtale eller en annen lovbestemmelse.^[6]

Framleie av del av bolig

Husleieloven §7-3 får frem at en kan fremleie, når en selv bor i en bolig en ønsker å fremleie deler av, med utleiers godkjenning. En kan bare nekte godkjenning hvis det er saklig grunn omkring fremleierens forhold, eller at husrommet klart blir overbefolket.^[6]

Fremleie ved midlertidig fravær

Husleieloven §7-4 får frem at en kan fremleie inntil 2 år, med utleiers godkjenning, på grunn av utdanning, arbeid, sykdom, militærtjeneste, eller andre tungtveiende grunn. En kan bare nekte godkjenning hvis det er saklig grunn omkring fremleierens forhold, eller at husrommet klart blir overbefolket.^[6]

Framleie ved tidsbestemte leieavtaler

Husleieloven §7-5 får frem at hvis kontrakten er tidsbestemt, så kan en med utleiers godkjenning, fremleie resten av leietiden. En kan bare nekte godkjenning hvis det er saklig grunn omkring fremleierens forhold, eller at husrommet klart blir overbefolket. Hvis en nekter å godkjenne, uten saklig grunn, har leietakeren rett til å gå til oppsigelse.^[6]

Godkjenning ved passivitet

Husleieloven §7-6 får frem at hvis en sender en skriftelig søknad om godkjenning av fremleie, og denne ikke blir svart på innen en måned, så vil dette anses som en godkjenning av fremleie.^[6]

Unntaks bestemmelser tilknyttet utleie av egen bolig

Husleieloven §11-4 får frem at når en leier ut bolig som er en selv har bodd i, og som blir leid ut ved midlertidig fravær på 5 år, så gjelder ikke §7-3 (fremleie av del av bolig) og §7-4 (fremleie ved midlertidig fravær); da kan kun §7-5 brukes, hvis en ønsker å fremleie.^[6]

Unntaks bestemmelser for elev og student boliger

Husleieloven §11-2 får frem at det kan avtales at en trenger utleiers godkjenning (i utgangspunktet kan en fremleie deler av boligen uten utleiers godkjenning), med tanke på §7-3 (fremleie del av bolig), for å fremleie; hvor godkjenning kan nektes hvis det er nødvendig, med tanke på fremleierens forhold, boligens utforming eller formål, eller at husrommet klart blir overbefolket. Merk at det skal mye mer til å få nektet fremleie, på grunn av fremleierens forhold i en elev eller student bolig, enn i en vanlig bolig; ettersom en i en vanlig bolig kun trenger en saklig grunn.^[2]

Videre får Husleieloven §11-2 får frem at en kan nekte fremleie ,som følge av §7-4 ( midlertidig fravær), hvis utleier tilbyr å disponere boligen (for eksempel leie den bort til andre) mens leietakeren er borte, gitt at en gir leietakeren muligheten å bruke boligen når midlertidige fraværet er over.^[2]

Unntaks bestemmelser for boliger for vanskeligstilte

Husleieloven §11-1 får frem at det kan avtales at en trenger utleiers godkjenning (i utgangspunktet kan en fremleie deler av boligen uten utleiers godkjenning), med tanke på §7-3 (fremleie del av bolig), for å fremleie; hvor godkjenning kun kan nektes hvis det er nødvendig, med tanke på fremleierens forhold, boligens utforming eller formål, eller at husrommet klart blir overbefolket. Merk at det skal mye mer til å få nektet fremleie, på grunn av fremleierens forhold i en bolig for vanskeligstilte , enn i en vanlig bolig; ettersom en i en vanlig bolig kun trenger en saklig grunn.^[2]

Videre får husleieloven §11-1 får frem at en kan nekte fremleie, som følge av §7-4 ( midlertidig fravær), hvis utleier tilbyr å disponere boligen (for eksempel leie den bort til andre) mens leietakeren er borte, gitt at en gir leietakeren muligheten å bruke boligen når midlertidige fraværet er over.^[2]

Saklig grunn omkring fremleiers forhold

Hvis en den en ønsker å fremleier til har dårlige referanser, så har man en saklig grunn omkring framleiers forhold. I lys av dette, bør en alltid be om referanser når en fremleie; og heller unngå å fremleie, hvis en ikke finner noen med ok referanser (normalt vedlikehold, betaler når en skal, at en ikke er utagerende eller truende mot andre leietakere, at en ikke skader eiendommen, og tilsvarende)^[7]

Oppsigelse

Husleieloven §9-2 får frem at oppsigelser i tidsbestemte avtaler følger samme regler, som i tidsubestemte avtaler; når avtalen er oppsigelig. ^[2]

Det er ingen spesielle krav, i motsetning til utleier, om hvordan leietaker skal fremgå med tanke på oppsigelse.^[2]

Når en kan utleier gå til oppsigelse

Husleieloven §9-5 definerer følgende punkter, som gyldige årsaker til å gå til oppsigelse:^[2]

• Leietaker misligholder avtalen
• Riving og ombygging av eiendom
• Utleieren eller en i utleierens hustand ønsker å bo i boligen.
• Annen saklig grunn

Oppsigelse frist

Husleieloven §9-6 får frem at oppsigelse måneden er 3 måneder, med mindre annet er avtalt. Hvis en leier en annens bolig, eller en leier en bod eller garasje, så har en krav på 1 månders oppsigelse;med mindre annet er avtalt. Ved leie av lokale med tidsbestemt avtale på 1 dag, så er oppsigelse fristen 1 dag;med mindre annet er avtalt^[2]

Formkrav til oppsigelsen fra utleier

Husleieloven §9-7 får frem at oppsigelsen skal være skriftlig og begrunnet. Videre så må en blant annet opplyse om at en har 1 måned på å protestere skriftelig, og at en kan bli tvangsutkastet (gjennom namsfogden) om en ikke velger å protestere i løpet av denne måned. Hvis oppsigelsen ikke følger formkravene, så er oppsigelsen ugyldig^[2]

En får også frem at formkrav ikke gjelder for avtaler hvor en leier en annens bolig, tidbestemte leieavtaler av lokaler på 1 dag, samt garasjer og boder. I slike tilfeller er det bare krav om at oppsigelsen er skriftelig. ^[2]

Opphør av leieavtaler

De viktigste reglene om hvordan leieavtaler opphører, finner vi i husleieloven kapittel 9, mens reglene om partenes rettigheter og plikter ved avslutningen av leieforholdet finnes i kapittel 10. I tillegg må det nevnes at viktige regler om hvordan man får en leier ut dersom han ikke flytter frivillig, finnes i lov om tvangsfullbyrdelseloven.

Heving av leieavtaler

Uavhengig av om leieavtalen er tidsubestemt eller tidsbestemt, kan den heves dersom den annen part gjør seg skyldig i et vesentlig kontraktsbrudd (mislighold). Hevningsretten er særlig viktig for en utleier i en tidsubestemt kontrakt der leieren har oppsigelsesvern – for dette vernet gjelder ikke hvis leieren har gjort seg skyldig i et vesentlig mislighold. Og for begge parter er hevningsretten viktig i tidsbestemte kontrakter der man ellers ikke kan si opp, foreligger det et vesentlig mislighold kan avtalen likevel bringes til opphør slik at leieren må fraflytte samtidig som hans betalingsplikt oppheves.
Vilkårene for leiers hevningsrett er ikke detaljregulert i husleieloven, men det følger av § 2-12 at leieren kan heve hvis det foreligger et vesentlig mislighold ved leieforholdets start. Det kan f.eks. være at leiligheten ikke er ferdigbygget slik at den ikke kan tas i bruk eller at et lokale som er utleid til restaurantdrift, ikke er godkjent for slik bruk. Videre følger det av § 5-7 at leier har hevningsrett hvis utleier misligholder sine plikter mens leieforholdet løper, f.eks. at han ikke utbedrer en skade som ligger innenfor hans vedlikeholdsplikt. I alle tilfeller ligger det i begrepet «vesentlig mislighold» at det må være et klart og betydelig avvik fra det leieren kan forvente – en bagatellmessig forsømmelse gir aldri hevningsrett.

Litteratur

• Kobbe-Berle-Pind, Kobbes kommentar til husleieloven, Oslo 2000, ISBN 82-02-19697-3
• Line A. Parelius og Sverre Bragdø-Ellenes, Husleieavtaler, 2. utgave, Bergen 2010, ISBN 978-82-450-1094-7
• Vigdis Knutsen Magistad, Leie av lokaler, Oslo 2008, ISBN 978-82-02-21813-3
• Christian Fr Wyller, Boligrett, 5. utgave, Stavanger 2009, ISBN 978-82-991251-2-3

Eksterne lenker

• (no) Husleieloven hos Lovdata
• (no) Husleietvistutvalget
• (no) Leieboerforeningen
• (no) Huseierforbundet
• (no) Huseiernes Landsforbund